个人出租房屋的涉税分析

个人出个人出租房屋涉及的各项税金，我将分别对涉及的纳税情况：

一，个人所得税‍

1、政策规定
个人出租房屋的，以一个月内取得的收入为一次计税标准，按“财产租赁所得”适用20%的税率缴纳个人所得税。

2、特殊规定
根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》财税[2008]24号规定，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

3、计算公式
    每月租金<4000元，应纳税所得额=（增值税不含税收入-相关税费-修缮费-800元）×税率（住房10%，非住房20%）

    每月租金≥4000元， 应纳税所得额=（增值税不含税收入-相关税费-修缮费）×（1-20%）×税率

二，增值税

1、税法规定
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号 ）文件《附件1：营业税改征增值税试点实施办法》第一条规定：在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应按照征收率5%缴纳增值税。
个人包括个体工商户和自然人。

2、特殊规定
根据财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定：“个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额”。
据此，个人将住房对外出租的，增值税按月租金/(1+5%)减按1.5%计算缴纳；个人将非住房(包括厂房、商铺、写字楼、土地使用权、特殊资产等)对外出租的，增值税按月租金/(1+5%)按5%计算缴纳。
免税优惠：自2019年1月1日起，分摊后的月租金收入不超过10万元的，免征增值税。提高标准后，大多数自然人出租房屋都可以享受到这个免税规定。

3、发票开具
个人出租不动产，承租方不属于其他个人，且为增值税一般纳税人的，出租人缴纳增值税后可以向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税专用发票；承租方属于其他个人或小规模纳税人的，出租人可以向不动产所在地主管税务机关申请代开具增值税普通发票。纳税人自行开具或者税务机关代开出租不动产增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。提供租赁服务采取预收款方式的，其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

三，附加税‍

根据《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》财政部 税务总局公告2022年第10号 规定：由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
自2019年1月1日起，分摊后的月租金收入不超过10万元的，免征增值税及附加税。提高标准后，大多数自然人出租房屋都可以享受到这个免税规定。
其中，应纳城市维护建设税=实缴增值税额×7%或5%或1%÷2
应纳教育费附加=增值税额×3%÷2
应纳地方教育费附加=增值税额×2%÷2

四、房产税

房产税的征收范围具体为城市、县城、建制镇和工矿区。
根据《房产税暂行条例法规》，房产出租的以租金收入为房产税的计税依据，税率12%。
根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》财税〔2008〕24号第二条，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。
个人按照小规模纳税人的现行规定，房产税在现行优惠政策基础上再减半，因此个人出租住房是按2%的税率征收房产税。
总结：个人出租住房，房产税=月租金÷(1+5%)×4%÷2
 个人出租非住房，房产税=月租金÷(1+5%)×12%÷2

五，土地使用税‍

城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为每平方米。按照税务机关规定的税额计算应纳税额。
根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》财税[2008]24号规定（三），对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。
应纳城镇土地使用税额=占地面积×单位税额
1、对个人出租住房，免征城镇土地使用税。
2、对个人出租非住房，没有免税规定，增值税小规模纳税人可以享受减半征收城镇土地使用税。

六、印花税

1、政策规定
印花税计税依据是合同金额，若合同单列增值税额，则增值税额不作为计税依据；若合同未单列增值税额，则一并按照合同(含税)金额计算印花税。
租赁合同按照合同上载明的租金额按1‰计算缴纳印花税，如果合同只规定租金标准但未规定租赁期限的，先按5元缴纳印花税，待结算时再按实际租金补缴印花税，如双方未签订合同，根据实际租金和适用税率计算缴纳印花税。
应纳印花税额=租赁合同金额×1‰，印花税由合同当事人分别计算缴纳。

2、特殊规定
根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》财税[2008]24号规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
因此，个人出租住房的，免印花税；出租非住房的，按合同额1‰再减半缴纳印花税。　

总结分析